Usucapião Extrajudicial de Bens Imóveis

A entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil (NCPC, Lei nº. 13.105/15) imprimiu mudanças substanciais no ordenamento pátrio com acentuado reflexo e interesse prático, como a possibilidade de realização do usucapião extrajudicial ou administrativo de bens imóveis (urbanos ou rurais), em procedimento que se desenvolve exclusivamente perante os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis.

A bem da verdade, o novo código de ritos não cria o usucapião administrativo – figura já prevista na Lei nº. 11.979/09, mas promove a generalização do procedimento para todas as hipóteses de usucapião onde há consenso, à exceção do usucapião de bens móveis, que continua reservado à seara judicial.

Regulamentado pelo art. 1.071 do NCPC, que conferiu nova redação ao art. 216-A, da Lei de Registros Públicos (Lei nº. 6.015/73), o instituto é fruto da política de desjudicialização do direito, transferindo-se competências do Poder Judiciário para órgãos extrajudiciais como as serventias notariais e de registro. Tal como seus antecedentes legislativos, à exemplo do inventário e do divórcio extrajudicial, o procedimento de usucapião administrativo tem como objetivo precípuo a agilização da prestação jurisdicional.

Com efeito, o ganho de tempo pode ser apontado como a grande marca do instituto. Como vem revelando a experiência forense, uma ação de usucapião possui, em média, 05 (cinco) anos de duração, ao passo que se estima que o procedimento administrativo seja concluído em 06 (seis) meses, conforme dados preliminares colhidos junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Viçosa.

O consenso é a essência do instituto e explica a agilidade e eficiência do procedimento. Para que se possa realizar o usucapião extrajudicial, é imprescindível que haja consenso entre todas as partes envolvidas: possuidor do imóvel, confrontantes e eventuais detentores de direitos reais outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel. Havendo discordância de qualquer delas, caberá ao cartório notificá-la, sendo que o silêncio pode ser entendido como uma concordância tácita. 

Ao lado da concordância das partes, destacam-se como requisitos principais para a realização do procedimento a necessidade de assistência da parte por advogado; a necessidade de apresentação de ata notarial atestando o tempo de posse sobre o bem e a obrigatoriedade de apresentação de planta do imóvel, instruída com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica (ART) do profissional a cargo da sua realização. Além de individualizar o imóvel, a planta assume o importante papel de demonstrar e documentar o consenso dos interessados, devendo ser assinada por todos eles.

O art. 1071, do NCPC, apresenta com clareza todas as exigências para a realização do usucapião extrajudicial:

Art. 1071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Vale destacar, ainda, que a ausência de registro do imóvel não obsta que o mesmo seja usucapido de forma administrativa, já que ao final do procedimento, nessa hipótese, procede-se à abertura da matrícula registral.

Cumpridas todas as formalidades e exigências legais, como a expedição de editais e a intimação das fazendas públicas, o Oficial de Registro de Imóveis procederá, ao cabo do procedimento, ao registro da aquisição de propriedade do imóvel usucapiendo pela parte requerente, possuindo o ato notarial os mesmos efeitos da sentença proferida em ação judicial de usucapião.

Em linhas gerais, essas são as principais informações sobre o instituto recentemente regulamentado pela Lei nº. 13.105/15 que, quanto mais utilizado e aprimorado, mais cumprirá o papel de agilizar a prestação jurisdicional e de promover a regularização imobiliária de modo eficiente.

MOISÉS ARANTES DA SILVA

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