A necessidade da regularização das moradias coletivas

Como fruto de um histórico processo de urbanização acompanhado de consequente aumento dos custos e despesas para viver nos centros urbanos, as pessoas encontraram nas moradias coletivas a solução para economizar.

O rateio dos dispêndios tais como aluguel, taxas de condomínio, contas de água e luz, dentre outras, viabilizou o deslocamento demográfico daqueles que buscavam trabalho e/ou estudo em cidade diversa da sua de origem.

Acompanhando este movimento, a atividade imobiliária também cresceu exponencialmente. Visando a intermediação e facilitação do negócio entre proprietário e inquilino, as corretoras de imóveis se aprimoraram para garantir maior segurança às partes protagonistas nos contratos de locação.

Contudo, ainda persistem algumas imperfeições sobre esta espécie contratual quando verificada a pretensão do locatário em dividir o imóvel, ou parcela dele, com terceiros. É o que ocorre na formação de pensões, repúblicas ou qualquer outra moradia coletiva.

Na maior parte dos casos, os locadores, sob o fundamento de manterem certa margem de segurança, acabam elaborando cláusulas proibindo tal prática. Uma das razões se refere ao recebimento dos alugueis e a relação subjetiva direta entre os contratantes, haja vista que a relação com o locatário torna-se pessoal e resguardada por garantias como fianças e cauções.

Ademais, também envida o proprietário preocupação quanto à conservação e manutenção do seu patrimônio. Nesta toada, Sylvio Capanema de Souza invoca também um critério de ordem pública ao aduzir, em suas lições, que “a sublocação indiscriminada afeta a qualidade de vida nas cidades, deteriorando os imóveis, com a sobrecarga de suas instalações”.

Entrementes, é sabido que a locação de um imóvel enseja uma série de encargos e exige outros tantos pré-requisitos dos locatários para a celebração do acordo. Diante destes e dos demais custos ordinários acima destacados, muitos daqueles que procuram uma nova residência necessitam dividir todos estes custos com terceiros.

Tanto assim que o próprio doutrinador supradito, apesar de discordante, aceita a existência de “uma corrente importante de opinião no sentido de que seria do interesse social incentivar sublocações, para reduzir o déficit habitacional”, consequência do movimento demográfico alhures ostentado.

Em face deste novo cenário, no qual existe o conflito entre a necessidade de uns em reduzir os custos para residir nas cidades onde estudam ou trabalham e a preocupação de outros em proteger seu patrimônio da exploração descomedida, imperiosa a tarefa de regularizar a situação das relações locatícias.

Desta feita, a inclusão dos demais moradores num dos polos do contrato locatício ou como sublocatários é uma alternativa para garantir às partes maior segurança jurídica sem onerar em demasia apenas um dos polos contratuais. A opção por uma destas alternativas ocorre a partir da análise de periodicidade e rotatividade daqueles que habitarão o imóvel.

A multiplicidade de locatários no contrato é o mais indicado quando existe uma maior previsibilidade e estabilidade entre os moradores da residência criando, desta forma, uma relação individual e subjetiva entre estes e o proprietário. Ao constar o nome de todos no acordo, a responsabilidade pela assunção dos encargos se divide solidariamente e o locador, em contrapartida, pode exigir mais garantias àqueles sem, contudo, sobrecarregar a parte oposta na avença.

De outro lado, quando existir uma alta rotatividade dos que residem no imóvel, a melhor escolha é a anuência expressa pela sublocação. Isto porque referida cláusula pode tornar o contrato mais dinâmico e assegurar, de forma clara e objetiva, os direitos e obrigações dos componentes da relação contratual.

Para que isso ocorra, estabelece a Lei nº. 8.245/91 que a manifestação de vontade do locador permitindo a sublocação deve constar, por escrito, no acordo locatício ou então por meio de notificação encaminhada pelo locatário ao proprietário do imóvel.

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Neste mesmo sentido, preleciona o civilista Sylvio Capanema de Souza afirmando ser “evidente que a sublocação a que se refere a lei é aquela autorizada pelo locador, já que a feita à revelia dele não pode gerar direito algum, já que constitui grave inadimplemento de obrigação legal e/ou contratual”[3].

Uma vez consentida, todas as partes encontram-se amparadas. O locador, além da possibilidade de exigir fianças mais robustas para conceder esse direito ao locatário, também se garante através da responsabilidade subsidiária assumida pelo sublocatário e seus fiadores.

Ademais, factível a sublocação residencial, o proprietário do imóvel pode formular exigências mínimas e determinar, de forma explícita, as obrigações e direitos respeitantes a cada um dos interessados naquela moradia. Sendo assim, maior salvaguarda restará conferida àquele em eventual processo para fazer cumprir as cláusulas contratuais convencionadas.

Cediço também a possibilidade de se exigir que o valor do aluguel estipulado no contrato acessório não exceda o montante determinado no principal garantindo o uso comedido do apartamento ou casa. Nestes termos, prevê o artigo 21, da Lei do Inquilinato:

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

A limitação aos valores da sublocação serve de arrimo para impedir uma especulação imobiliária e a desmesurada exploração da propriedade daquele que alugou a casa ou apartamento.

Noutro vértice, aquele que deseja sublocar o imóvel, parcial ou integralmente, encontra terceiros para ratear os custos oriundos do acordo locatício e, também, da manutenção e conservação do imóvel, conforme ostentado em linhas pretéritas.

Impende ressaltar que a menção explícita à sublocação nos contratos locatícios diminui os riscos também para aquele que sublocou o imóvel, pois a responsabilidade pelos encargos devidos até a entrega das chaves será por ele devida, se ausente o consentimento do locador. Marcha neste rumo o Egrégio Tribunal de Justiça mineiro:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – SUBLOCAÇÃO – FALTA DE CONSENTIMENTO DO LOCADOR – RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. A sublocação depende do consentimento do locador. A rescisão do contrato de locação se concretiza com a entrega das chaves ao locador. Sendo a sublocação acessória à locação, caso extinta a principal, a sublocação não subsistirá. O locatário que repassar as chaves do imóvel locado para terceiro, sem consentimento do locador, em relação a possível sublocação, responderá pelos encargos devidos até a devolução do imóvel, tendo em vista que o acordo estabelecido pelo locatário com terceiro não vincula o locador. (TJMG – Apelação Cível 1.0074.13.001338-1/001. Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho. 13ª CÂMARA CÍVEL. Data de Julgamento: 07/05/2015)

Por derradeiro, o sublocatário se beneficia com tal instituto, haja vista que também possui interesse na divisão dos dispêndios com a residência e tem assegurado o direito de ser notificado e intervir, como assistente, em eventual processo de despejo, conforme preconizam os artigos 119 e 124 do Código de Processo Civil.

Enfim, tendo em mira os altos custos com a manutenção de um imóvel nos dias atuais, a alternativa encontrada foi a criação de moradias coletivas com o fito de ratear estas despesas. Sendo assim, a melhor maneira de garantir segurança jurídica às relações de locatícias é a regulamentação da sublocação, tendo em mira a dinamicidade desta em detrimento da inclusão dos múltiplos locatários no contrato principal.

Vale gizar que este novo tipo de acordo delimita de forma mais clara os direitos e obrigações de cada parte interessada na locação e acaba por estimular também os novos preceitos e paradigmas do Direito Civil como os da função social e da boa-fé objetiva.

Edson de Carvalho Araújo

Saiba mais sobre a nossa atuação no campo do Direito Civil.

Referências:

SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada. 6.ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010.